5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(东隅已逝桑榆非晚是什么意思jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài东隅已逝桑榆非晚是什么意思)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极东隅已逝桑榆非晚是什么意思(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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