万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，20碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量11年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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