5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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