导(dǎo)读

　　黄金二十年(整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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