近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(l没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处ìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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