万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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