万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎ临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2n)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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