5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bi观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单é)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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