万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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