导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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