近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整(zh形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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