5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗>

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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