饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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