文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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