5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗>

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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