万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积"北京房圈大消息！顶级(jí)富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guā厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积ng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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