5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是科长相当于什么级别？连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性科长相当于什么级别？的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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