近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级pupil是什么意思 pupil是可数名词吗市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企pupil是什么意思 pupil是可数名词吗业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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