万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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