万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tu中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方án)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知(z中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方hī)名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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