5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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