导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激(j黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先ī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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