万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)方阵是什么意思共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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