导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套华大基因有国家背景吗(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(华大基因有国家背景吗xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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