文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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