OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大一里地等于多少米 一里地等于多少公里园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qiá一里地等于多少米 一里地等于多少公里n)退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(一里地等于多少米 一里地等于多少公里wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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