文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了世界上女性最开放的是哪个国家中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有世界上女性最开放的是哪个国家统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín世界上女性最开放的是哪个国家)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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