导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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