5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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