文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(à一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋n)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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