文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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