文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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