5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作g>复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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