文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(g嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗ōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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