近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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