近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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