近两年(nián)火爆的河北保定技校排名，保定技校前十名创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层河北保定技校排名，保定技校前十名资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多河北保定技校排名，保定技校前十名重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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