OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人2l是多少毫升 2l是多少升将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提2l是多少毫升 2l是多少升(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金2l是多少毫升 2l是多少升(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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