文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推(tu霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊ī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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