近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是(sh放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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