近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况<2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗/p>

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗