“现在的(de)房地产很难再(zài)出(chū)现(xiàn)像过(guò)去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和投(tóu)资者的(de)关(guān)注度(dù)从板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的(de)，房企的主(zhǔ)要(yào)资(zī)金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别重视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务指标称得上(shàng)完全健康的(de)仍是少(shǎo)数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来(lái)了(le)，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了(le)很多(duō)弹药(yào)，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年(nián)市场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积(jī)极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)十(shí)大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿(yì)私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其(qí)自身的(de)基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三(sān)年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜滨江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息(xī)相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行(xíng)业在进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时间(jiān)的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前暂居(jū)前两位(wèi)的都是(shì)来自家纺赛道的公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜p>

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内(nèi)表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情(qíng)有独钟(zhōng)，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一(yī)个高毛(máo)利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高的，每年(nián)到(dào)期(qī)的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因(yīn)为(wèi)保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜