文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的3压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用3.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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