文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(ji耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些ā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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