5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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