5月以(yǐ)来，房地产板(俄罗斯是资本主义还是社会主义bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一俄罗斯是资本主义还是社会主义(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后俄罗斯是资本主义还是社会主义，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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