5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(f2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天áng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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