万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(m世界上女性最开放的是哪个国家íng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年世界上女性最开放的是哪个国家以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ世界上女性最开放的是哪个国家)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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