导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住一寸多少厘米公分 一寸是几个手指体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住一寸多少厘米公分 一寸是几个手指宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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