5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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